Aksjer VS Eiendom

I Norge er det en utstrakt vitenskap at eiendom er en trygg investering som nesten alltid stiger i verdi. Spør hvem som helst. Alle vi si at eiendom er en trygg og god investeringsform. Aksjer der i mot er farlig og spekulativt. Vi hører hele tiden om hvordan aksjer faller og stiger fra dag til dag. Om hvordan noen tjener en formue mens andre taper en formue. For den gjennomsnittelige nordmann er aksjer noen skumle og risikofylte greier. Du kan være heldig å tjene penger men de fleste taper penger.  Har du 100,000 du ønsker å investere vil nok gjennomsnittet anbefale deg eiendom. Eiendom er trygt og gir god avkastning. Du tar bare dine 100,000 gearer femten ganger til du har 1,5mill og kjøper deg en leilighet. Ikke noe fare her. Kun 1,4mill i lån med ca 6% rente i snitt. Pluss 2,5% i dokumentavgift. Tinglysning av skjøte og pantobligasjon må også påberegnes. Etableringsomkostninger for lån og terminomkostninger forekommer også. Det skulle bare mangle at banken ikke skulle a kr 35 pr.måned for å trekke avdrag og renter fra kontoen din. Vi ser også bort i fra at du måtte låne disse 42,000 til dokumentavgift. Vi ser også bort i fra at etter at du hadde kjøpt leiligheten viste det seg å være fuktskader og andre feil og mangler som førte til en rettssaker som varte 1 år.  Vi ser også bort i fra at rettssaken førte til et forlik hvor du og selger måtte dekke halve kostnadene på 300,000 hver.

La oss gå tilbake til utgiftene kun relatert til eiendomskjøpet. Dette blir ca kr 42,000,-. 
Pluss de årlige kostnadene på 6% rente fra lånet på 1,4mill. Dette blir kr 84,000 pr. år i renter. Du kan også fort legge til 25,000-35,000 i året til forsikring, avgifter, felleskostnader osv… Med andre ord. Ca 110,000,- pr år bare for å holde leiligheten.  Det tilsvarer 7,3% av kostprisen på 1,5mill for leiligheten.  Du må også påberegne noen vedlikeholdsutgifter og fordele de 42,000 du allerede har betalt i utgifter ut over årene. Med andre ord du må minst ha 10%  verdiøkning fra kostpris pr.år kun for å dekke årlige utgifter på leiligheten. Leiligheten bør også leies ut for å få inn noen inntekter. Her risikerer du slitasje, personer som ikke betaler for seg, personer som ødelegger og personer som nekter å flytte. Det finnes skrekkeksempler på alle disse situasjonene og andre situasjoner. Du må også påberegne tid og utgifter til annonser, og visninger. Men du er heldig og får leid ut leiligheten for 8,000 i måneden i 3 år og velger å selge leiligheten etter 3 år. Eiendomsmegleren skal kun ha 75,000 for å selge leiligheten din. Etter 3 år får du solgt leiligheten for 1,8mill, minus 28% skatt på gevinst og utleie.  Men vi ser bort fra skatten og du sitter igjen med alle 300,000. Vi ser også bort i fra at leiligheten ikke var utleid i 3 måneder som det tok å selge leiligheten. Vi ser også bort i fra misforståelsen mellom eiendomsmegler og kjøper om hva budet som ble gitt på telefon egentlig var. Slik at vi kan se bort fra rettsaken som varte i 1 år og alle utgiftene til advokat og renter. For dette skal du vite. De fleste bud på eiendom blir gitt over telefon og eiendomsmeglere flest tar ikke opp disse samtalene. De kan heller ikke kreve inn pengene fra kjøper, dersom du og kjøper er uenige om kjøpsprisen. Dette blir din jobb å bevise i en rettssak at kjøper la inn bud på 1,8mill som eiendomsmegleren sa til deg og ikke 1,08 som kjøper mener han sa til eiendomsmegler.

Heldigvis for deg gikk alt med kjøp, utleie og salg helt smertefritt.

Inntekter utleie:  288,000
Inntekt salg leil: 300,000
Utgifter totalt 3 år: 450,000
Utgifter eiendomsmegler:  75,000
Totalt fortjeneste:  63,000,-

Med andre ord 4,2% avkastning på 3 år fra investeringsbeløpet på 1,5mill. Du ville fått bedre renter i banken over 3 år og langt mindre risiko.

Men slik ser ikke regnestykket til Olav og Kari Nordmann ut.  De har betalt ned ca 70,000 av lånet i løpet av disse 3 årene. Den største delen av renten og utgiftene er også betalt ned fordelt på disse 3 årene. Slik at når alt er betalt og ordnet opp i så står det ca kr 290,000,- på kontoen til Kari og Olav Nordmann.  Når naboen og kollegaene på jobb senere spør hvor mye de tjente på investeringen så svarer Olav “Ca 290,000 kroner”. Men vi vet at den egentlige fortjenesten var kun 63,000

Nå kunne du trukket fra en del på utgiftene og 28% på rentene. Men du måtte til gjengjeld betalt 28% av utleieinntekter og gevinst slik at det ville ikke hjulpet deg stort. 

Jeg har selv investert i leiligheter og leid dem ut slik at jeg kjenner til situasjonene relativt godt. Enkelte ganger går det smertefritt og du tjener godt. Men jeg har opplevd leietakere som ødelegger, som ikke betaler og som nekter å flytte. Dersom du er avhengig av inntekten fra leietakeren eller ikke har kapital til rettssaker kan dette virkelig tære på psyken. Noen tror sannsynligvis det er lett å luke ut denne typen leietakere men slikt er det ikke. De kommer med CV og lønnslipper og kan gjerne ha en inntekt på 30,000 utbetalt i måneden og allikevel ikke betale for seg. Jeg er fortsatt i en rettssak som har vart i over 1 år nå ang. mitt siste salg av en leilighet.

Jeg ønsker ikke å skremme noen fra å investere i eiendom med dette innlegget. Jeg ønsker kun å opplyse om hvilke farer, feller og utgifter som er relatert til eiendom. Eiendom er ikke så sikkert og så trygt som alle vil ha det til. Selvfølgelig eiendom kan gjerne være en god investering og over tid kan du tjene gode penger her. Men vær klar over at eiendom er ikke så sikkert og lukrativt som alle vil ha det til. Vær klar over at du kan ende opp i en situasjon du ikke hadde forventet og du kan ha uflaks. Uflaks og uventede situasjoner i eiendomsmarkedet betyr gjerne fra noen tusen til flere hundre tusen i ekstra kostnader og utgifter. Grunnen til dette er for du har sannsynligvis investert minst en million, Og sannsynligvis mer. Du har også sannsynligvis gearet egenkapitalen 10-20 ganger.

I mitt neste innlegg vil jeg prøve å forklare hvorfor aksjer ikke er så farlig og spekulativt som alle vil ha det til.

Don't stretch yourself too much with a mortgage. Buy within your means.. it's not worth the sleepless nights.
Sarah Beeny

I kind of hate to be the voice of doom, but I just can't see how prices can't go down. I think people have actually forgotten that property prices can decrease. There's this feeling that they just won't fall, but, of course, that's not true.
Sarah Beeny

 

10 investeringstips

Da jeg begynte å investere gjorde jeg flere mindre og større feil som kostet meg dyrt.
Derfor vil jeg liste opp en del tips for å unngå disse feilene. Dette for min egen del men også i håp om å skåne dere fra å gjøre de samme feilene som meg.

1. Kjenn deg selv. Personlig mener jeg at det viktigste i  markedet er din egen psykologi. Veldig mange skjønner ikke dette før de sitter igjen med store tap. Ikke kjøp for mer enn du er komfortabel med å tape. Dersom du begynner å få panikk og mister nattesøvnen om aksjene faller noen prosent, har du bitt over for mye. Panikk vil føre til dumme beslutninger. Derfor er det viktig å kjenne seg selv og ha full kontroll over egne følelser.

2. En strategi hjelper lite om du ikke klarer å gjennomføre den. Derfor er det viktig å lage en strategi som passer deg og din psykologi. En strategi kan virke god i teorien men ikke alltid i praksis. Ikke lag en strategi som baserer seg på gearing dersom du ikke er komfortabel med dette når du skal sette strategien ut i live.

1. Det føles alltid mer riktig, og tryggere å gjøre som alle andre. Men ikke la deg lure. Det er slik bobler oppstår. Gjør ditt eget bakgrunnsarbeid og ikke baser kjøpene dine på hva andre gjør.

2. Se alltid ned før du ser opp. Det er lett å se seg blind på potensiell fortjeneste men vær rasjonell og hold hodet kaldt.  Hvor stort er det potensielle tapet i forhold til fortjenesten?

3. Alltid ha et kjølig forhold til gevinst og tap. Konsentrer deg om investeringen og strategien. Ikke om pengene.

4. Ikke sitt for lenge på tapere. Dersom en aksje faller fra kr 100 til 50 har du 50% tap men aksjen må stige 100% før du er tilbake ved utgangspunktet.

5. Ikke kjøp mer aksjer i en taper kun for å senke snittet. Vurder sannsynligheten for at den vil stige eller falle videre. Vurder også om det finnes andre selskaper med større potensial.

6. Ikke forelsk deg i et selskap. Ikke vær redd for å sitte i en vinner og ikke nøl med å selge en taper. Alt for ofte selger personer vinnere for tidlig for å sikre gevinst, og holder på taperne for lenge i håp om å få pengene tilbake igjen. Ikke bli følelsesmessig engasjert om en av aksjene dine stiger mye.

7.  Unngå for all del frykt, håp og grådighet i aksjemarkedet. Dersom du ikke gjør det har du fort krysset grensen fra investering til gambling.

8. Suksess kan fort føre til store tap! Dersom du har hatt en periode med stor suksess er det lett å føle seg “uovervinnelig”.  Du tar gjerne større risiko og dårligere beslutninger.  Husk tips 7 ikke bli for grådig!

9. Tap kan fort føre til enda større tap. Det er helt naturlig å ønske å tjene de tapte penge tilbake etter en periode med mye tap. Dette er virkelig farlig. Når ønsket er å tjene tilbake det tapte tar vi ofte mye større risiko, dårligere beslutninger og ender opp med å tape enda mer. Dersom du merker at du blir sterkt påvirket av tapene er kanskje det beste å holde seg vekk fra aksjemarkedet til du har fått det litt på avstand.

10. Du lærer lite fra lett tjente penger og mye fra hardt opptjente penger.  Dette er hvorfor vi har ordtaket “easy come, easy go!”  Har du tjent raske penger er det lett å ta raske og dårlige beslutninger for fremtiden til pengene. Ikke gjør dette.

Som dere sikkert leste så er det mye av det samme som går igjen i alle 10 tipsene. Men jeg tror at dersom du klarer å lære noe fra disse vil det gjøre deg til en bedre investor. 

Les også: 7 Sitater som vil gjøre deg til en bedre investor
Les også: 10 Gullkorn
Les også: Den ultimate investor (The Investminator)

PS: Hold et godt øye med kurtasjen. Den er kanskje liten pr. kjøp og salg men i løpet av et år kan det fort bli kr 8-10,000 i kurtasjekostnader.

"When things go wrong as they sometimes will;
When the road you’re trudging seems all uphill;
When the funds are low, and the debts are high
And you want to smile, but have to sigh;
When care is pressing you down a bit-
Rest if you must, but do not quit.
Success is failure turned inside out;
The silver tint of the clouds of doubt;
And you can never tell how close you are
It may be near when it seems so far;
So stick to the fight when you’re hardest hit-
It’s when things go wrong that you must not quit."