Seadrill (SDRL) Analyse

Seadrill er et ledende offshore riggselskap som driver en allsidig flåte på 54 enheter som omfatter boreskip, jack-up rigger, halvt nedsenkbare rigger og tender rigger. Seadrill opererer fra grunne områder til ultra-dypvannsområder i tøffe miljøer og godartede miljøer.

Seadrill har ca 9300 dyktige og høyt kompetente medarbeidere, som representerer rundt 50 nasjonaliteter, og opererer i 15 land på fem kontinenter.

Seadrill er notert på New York Stock Exchange og Oslo Børs. Seadrill er også et av få selskaper jeg holder som er notert på Oslo Børs. Selskapets er kontrollert av John Fredriksen som er største eier og styreformann. John Fredriksen er også en av verdens rikeste personer og største eier i bla. Ship Finance, Frontline, Golden Ocean Group, Golar osv...

Seadrill har ambisjoner om å bli markedsledende på sitt område i løpet av 5 år, i følge en uttalelse fra Visepresident Tor Olav Trøim, 26.06.2010.

Seadrill er et selskap som svinger stort. Utbyttene stiger i gode tider og faller eller blir fullstendig kuttet i nedgangstider. Men til gjengled så får aksjonærene godt betalt for denne usikkerheten. Derfor blir dette en litt annen type analyse hvor jeg fokuserer mer på hva som skjer i SDRL nå.

De aller fleste av SDRL sine rigger er på lange og solide kontrakter. Flåten til SDRL er en av verdens yngste flåter med en snittalder på 4 år. Diamond har til sammenligning en gjennomsnittsalder på 30 år. SDRL har også en aksjepost i riggselskapet Pride International på 9,4% og eier 52,3% av Seawell som driver med bore og riggservice. SDRL har også eierposter i flere mindre selskaper.

Seadrill vurderer fra tid til annen å selge alle riggene sine til Ship Finance for så å leie alle riggene tilbake på kontrakter som varer hele riggens levetid. Fordelen her er at ekstremt mye cash blir frigjort uten at utgiftene vil øke. Fire av riggene til SDRL er allerede solgt til Ship Finance og leid tilbake igjen av SDRL. Dette er en spennende mulighet som kan bety ekstremutbytte for oss aksjonærer.

Seadrill's ambisjon om å bli markedsledende i løpet av 5 år er absolutt oppnåelig. Seadrill er i dag nr 1,2 eller 3 på aller de største rigg segmentene, med noen av de yngste flåtene. Seadrill har også bestilt 10 nye rigger av forskjellige typer og har opsjoner på enda 8 rigger. 

Seadrill har steget mye de siste månedene, men på lang sikt ser selskapet fortsatt attraktivt ut. Med en P/E på 9,3 og en utbyttegrad på 8,2%  Utgjør utbytte 76% av EPS. En lavere grad av EPS til utbytte er alltid ønskelig. Men med denne typen selskap og deres utbyttepolitikk er 76% av EPS veldig bra. 

Fremtiden ser lys ut for seadrill med god økonomi og mange muligheter. Ønsker du eksponering mot riggmarkedet er dette et selskap som absolutt bør ses nærmere på.

Resultatene for 3Q 2010

Les også SDRL analyse fra Juli 2010


It's far better to buy a wonderful company at a fair price than a fair company at a wonderful price. Warren Buffett

Seadrill dagen før den store dagen!

Jeg ser at flere av leserne av bloggen ønsker mer informasjon om SDRL. Noe som er forståelig da SDRL er notert i Norge og veldig populær blant nordmenn. Det at selskapet blir styrt av vår kjære norske flyktning John Fredriksen, kan også ha noe med populariteten å gjøre.

I morgen blir tallene for Q3 offentliggjort og jeg vil følge opp med en analyse av Seadrill i løpet av dagene etter at jeg har fått gått igjennom Q3 rapporten.

Her kommer litt om hvilke forventninger jeg har til Q3 presentasjonen.

Jeg forventer en økt EBITDA på ca $570 millioner og en EPS på ca $0.9. Bakgrunnen for dette er bla. bidrag fra Gemini, Orion og Scorpion riggene har vært aktive hele Q3. Omsetningen tror jeg havner på i overkant av $1 milliard. CF (Kontantstrømmen) fra driften tror jeg ender på ca $480millioner.

Jeg forventer at utbytte vil øke med 4 cent fra sist utbytte i Q2 til. $ 0,65. Noe større utbytte enn dette vil overraske meg pga alle de store investeringene SDRL har gjort i det siste.

På bakgrunn av tidligere uttalelser og investeringene gjort i det siste. Vil jeg forvente at Seadrill er svært positive til markedet fremover og gjerne kommer med videre forventninger for 2011.

I look to the future because that's where I'm going to spend the rest of my life.

NUF, AS, Investeringskonto eller ingen av delene?

For en tid tilbake fikk jeg noen spørsmål om hva jeg investerer igjennom. Etter det tenkte jeg å lage et innlegg om hva som lønner seg.

Jeg investerer foreløpig kun igjennom en helt vanlig aksje og fondskonto hos Nordnet. Bakgrunnen for dette er at det er mer lønnsomt for min type investering enn NUF, AS eller investeringskonto.

NUF: NUF er en forkortelse for norskregistrert utenlandsk foretak og er en selskapsform på lik linje med AS, og får på lik linje med andre norske selskap et norsk organisasjonsnummer. Et NUF kan ikke eksistere uten et hovedselskap i utlandet. De fleste slike selskaper blir satt opp i England. Under det engelske Limited selskapet blir det opprettet en filial i Norge. Det er dette selskapet som da har betegnelsen NUF. NUF selskapet er å regne som et helt normalt aksjeselskap i Norge og man får alle de samme rettigheter som med et vanlig AS.

Fordeler med NUF
Ingen krav til egenkapital slik som ved AS hvor du må ha min. 100,000.
Du slipper revisor dersom omsetningen er lavere enn 5 millioner kroner i året. Mens ved AS må du ha en revisor.
Du kan ansette deg selv slik at du får krav til sykepenger, dagpenger osv...

Den aller største fordelen med NUF/AS som investeringsselskap er at du går under fritaksmodellen og slipper derfor å betale skatt på utbytte og fortjeneste ved aksjesalg i selskapet. Når du der i mot tar ut pengene som utbytte fra selskapet må du skatte 28% Men om du ikke trenger pengene med det første kan du utsette skatten i flere år. Kostnaden ved å etablere og å drifte et NUF er lavere enn et AS og egner seg derfor også bedre som et investeringsselskap.

Den store ulempen der i mot er at skattefritaket kun gjelder for aksjer hvor selskapet er registrert i EØS/EU. Private AS/NUF selskaper som investerer i land utenfor EØS området må betale 28% skatt av gevinsten ved salg og utbytte. Ikke bare må du skatte 28% ved salg og utbytte til selskapet. Du må også skatte 28% til dersom du ønsker å ta ut pengene fra investeringsselskapet som utbytte. Slik at de samme pengene blir beskattet to ganger. Noe som betyr at når du tar ut pengene fra selskapet som utbytte har du skattet totalt 48,16% og ikke kun 28% som du gjør dersom utbytte/avkastningen går rett fra investeringen og til deg privat.
Men dette gjelder kun ved investeringer utenfor EØS området. 

Med andre ord. Dersom du investerer i f.eks Amerikanske selskaper eller selskaper som Frontline, Seadrill, Golden Ocean Group, Seawell osv... Så må du betale skatt når gevinst/utbytte kommer inn i investeringsselskapet ditt og når du tar pengene ut av selskapet. Totalt 48,16%

Jeg har så og si ingen selskaper i min portefølje som inngår under EØS noe som betyr at for meg vil det fort bli ekstremt kostbart med et AS/NUF.

Investeringskonto: I en Investeringskonto kan du kjøpe og selge aksjer og/eller fond så ofte du vil uten å betale skatt på avkastning eller utbytte før du selv velger å ta ut penger fra investeringskontoen til din bankkonto. Med andre ord samme som ved et AS/NUF. Dette er stort sett hele fordelen.


Nordnet:
Nye innskudd 0,05 % - 1,5 %
Forsikring ca. 0,04 % av depotverdi
Årlig administrasjon 0,99 % av depotverdi
Vanlig kurtasje.

Dette betyr at dersom du investerer 100 000 betaler du først mellom 50 - 1,500 for å sette inn pengene.
La oss si du etter 1 år har en avkastning på 10% det vil si 10,000 hvor du egentlig hadde måtte betale 2800 i skatt. Men dette får du utsatt frem til du tar ut pengene. Kostnaden for å utsette skatten på 2800 er kr 1,030 pga. forsikring og administrasjonskostnader. Med andre ord. Du betaler 36,7% ekstra av opprinnelig skattebeløp for å kunne utsette skatten. Du mister også retten til skjermingsfradrag.

Taper du penger 1 år må du allikevel betale de faste kostnadene.

Utbytte fra utenlandske aksjer kan også bli ilagt kildeskatt.

For enkelte vil det allikevel være verdt å betale de ekstra kostnadene for å få utsatt skatten til evig tid. Men dette er en vurderingssak.

Netfonds: Netfonds har også en investeringskonto som her heter Livkonto
Forsikring ca. 0,0036 % av depotverdi
Årlig administrasjon 0,50 % av depotverdi
Vanlig kurtasje.

Som dere ser er Netfonds noe billigere på investeringskonto enn Nordnet.

Etter egne beregninger er det fortsatt ikke mer lønnsomt for meg å verken opprette NUF/AS eller investeringskonto. Det billigste og greieste for meg er fortsatt å ta gevinst/tap og betale skatten.

PS: For en mer grundig analyse av investeringskonto les Investeringskonto = Svindel?

“I can’t sleep” answered the nervous one.
“Why not?” asked the friend.
“I am carrying so much cotton that I can’t sleep, thinking about  it is wearing me out. What can I do?”
“Sell down to the sleeping point”, answered the friend.

Lockheed Martin Inc. (LMT) Analyse

Lockheed Martin Corporation driver med forskning, utvikling, produksjon, integrasjon, drift og opprettholdelse av avanserte teknologiske forsvarsystemer og produkter i USA og internasjonalt. Stort sett forskjellige typer kampfly.  

Selskapet har økt utbytte 8 år på rad, og gitt en totalavkastning på ca 9,9% pr år de siste 10 årene og er allikevel priset 40% under all time high. Selskapet har en P/E på 9,28 og en utbyttegrad på 4,4% Utbytte utgjør ca 40,4% av EPS noe som er svært positivt. 

I løpet av det siste tiåret har Lockheed Martin økt inntjeningen pr. aksje fra et tap på $ 1,05 i 2000 til et overskudd på $ 7,78 i 2009. Det er forventet at Locheed Martin vil tjene $ 7,41 pr. aksje i år og $ 7,65 for 2011.  

Selskapet har også økt utbytte med 20,40% årlig det siste tiåret. 20% økning betyr at utbytte dobler seg hvert 3,5 år. Selskapet kuttet faktisk utbytte med 50% i år 2000. Noe som forklarer den store økningen i utbytte over de siste 10 årene. Den lave utbetalingen på kun 40,4% av EPS tilsier at selskapet fortsatt kan øke utbytte i samme tempo over de neste årene også. Siste økning var i september 2010 hvor selskapet økte utbytte med 19% til $ 0,75.

Det som der i mot gjør meg usikker på om Lockheed Martin klarer å opprettholde og øke inntjeningen over de neste årene er nettopp at USA står for 85% av inntektene til selskapet. Det ekstremt store underskuddet i landet og den store gjelden kan begrense fremtidige investeringer i det militære. Det at konfliktene i både Irak og Afghanistan kan se ut til å nå en ende snart kan også bidra til å redusere forsvarsbudsjettet i fremtiden. En annen fare er også at USA kan velge en annen leverandør av forsvar over Lockheed. Dog er Lockheed verdens største selskap på sitt område og står derfor relativt sterkt. En videre konflikt i Korea og Iran kan også gjøre at USA føler det er nødvendig å opprettholdet og kanskje også øke forsvarsbudsjettet i tiden frem over.  

Alt i alt syntes jeg Lockheed Martin er attraktivt priset på dagens nivå. Men pga. sin store eksponering mot USA vil jeg holde et godt øye med denne over de neste årene.

We’ve long felt that the only value of stock forecasters is to make fortune tellers look good. Even now, Charlie and I continue to believe that short-term market forecasts are poison and should be kept locked up in a safe place, away from children and also from grown-ups who behave in the market like children. Warren Buffett

Kimberly-Clark Corporation (KMB) Analyse

Kimberly-Clark Corporation (KMB), engasjerer seg i produksjon, salg og markedsføring av helse-og hygiene produkter over hele verden. Hver dag bruker ca 1,3 milliarder mennesker - nesten en fjerdedel av verdens befolkning produkter fra Kimberly-Clark. Med merker som Kleenex, Scott, Huggies, Pull-Ups, Kotex og Depend, er Kimberly-Clark posisjonert som nr. 1 eller nr. 2 i mer enn 80 land.

Kimberly-Clark har økt utbytte 38 år på rad. Siste økningen var i februar 2010, da selskapet økte utbytte med 10% til 66 cent pr. aksje.

Kimberly-Clark har levert en gjennomsnittlig årlig totalavkastning på 2,80% det siste tiåret. Dette er ikke akkurat mye å skryte av. Men jeg har tro på at Kimberly vil klare å øke avkastningen i fremtiden.

EPS har økt med 3,40% årlig. Selskapet har i gjennomsnitt også kjøpt tilbake 3% av utestående aksjer årlig siden 2001. Analytikerene venter også en økning i fortjeneste pr. aksje (EPS) fra $4,52 i 2009 til $4,95 for 2010 og $5,36 i 2011. Den største veksten i fremtiden vil sannsynligvis komme fra utviklingsland og framvoksende markeder, snarere enn utviklede markeder. Kimberly med sin dominerende markedsposisjon i verden vil stå utrolig sterkt i konkurransen om markedet i slike utviklingsland. Det er sannsynlig å tro at Kimberly vil ende som markedsleder der også. 

Utbytte har økt med gjennomsnittlig 9,30% årlig siden 1986. Dette er langt høyere enn veksten i inntektene. En årlig økning på ca 9% pr.år vil resultere i at utbytte dobler seg ca hvert åttende år. Om vi ser på historikken så har faktisk Kimberly klart å doble utbytte ca hvert åttende år i snitt. Der i mot må det sies at utbytte spiser mer av fortjenesten enn hva det gjorde for 10 år siden. I 2000 gikk 32,30% av inntektene til utbytte. I 2006 toppet dette seg på 60% av inntektene som gikk til utbytte. Nå der i mot ser det ut til at det faller delvis tilbake. Pr.dags dato blir ca 53% av inntektene betalt ut som utbytte. Noe som er fullstendig respektabelt og gir rom for videre økning i utbytte. 


KMB har pr.dags dato en utbyttegrad (yield) på 4,20% og en P/E på 13,91. Jeg ser på Kimberly-Clark som attraktivt priset på dagens kurs og har stor tro på at Kimberly på sikt vil øke EPS betydelig fra dagens nivå. Det at selskapet har en aksjonærvennlig utbytte og tilbakekjøps politikk gjør også denne aksjen svært attraktiv for oss som liker utbytte.

Disregarding the big swing and trying to jump in and out was fatal to me.  Nobody can catch all the fluctuations.  In a bull market the game is to buy and hold until you believe the bull market is near its end.  Jesse L. Livermore 

Aksjer VS Eiendom del 2

Veldig mange mener at aksjer er noe som er forbundet med stor risiko, stor fare, spekulering og gambling. Til dels kan dette være riktig men stort sett ikke. Bakgrunnen for dette tror jeg er at alt for få har noen større innsikt eller kunnskap om aksjemarkedet og/eller hva en aksje egentlig er. Folk blir skremt av nyheter hvor de hører ord som krakk og flere milliarder som er “blåst bort” i løpet av en dag eller uke. Veldig mange er redd for aksjemarkedet, uten at de egentlig helt kan forklare hva aksjemarkedet er. Men de vet at det er en fare for å tape alt og de blir skremt av svingningene.

Bakgrunnen for disse daglige svingningene er stort sett pris og etterspørsel. Akkurat på samme måte som med boligmarkedet. Dersom det fantes en lignende type index for boliger som ved aksjer ville personer bli skremt her også. Dersom du så svingningene daglig på boligmarkedet basert på bud som ble gitt på boliger samme dag. Ville du se at boligmarkedet også gjerne kunne svinge med noen prosent daglig. Noe som fort vil påvirke verdien på din bolig med 40,000. Heldigvis ser man ikke de daglige svingningene i boligmarkedet. Man ser kun årlig totalendring i prosent for hele boligmarkedet. Derfor påvirker ikke disse svingingene oss på langt nær like mye som ved aksjer. Svingningene er ute av syne og derfor også ute av tankene. Svingningene for aksjene dine er der i mot i nærheten hele tiden og du kan sjekke svingningene flere ganger om dagen om du ønsker.  Dette gjør at du konstant blir følelsesmessig påvirket av svingningene på aksjene. Ingen liker å tape penger og alle liker å tjene penger. De fleste hobbyinvestorer vil med stor sannsynlighet bli langt mer følelsesmessig påvirket enn en profesjonell. Mye pga. det gjerne er sparepengene som står på spill. 

En aksje er en eierandel i et selskap. Dersom selskapet er verdsatt til kr 100 og har 10 aksjer vil hver aksje ha en verdi på kr 10,- som totalt blir kr 100. Dersom et selskap eier en leilighet til kr 1mill og har  10,000 aksjer vil hver aksje ha en verdi på kr 100. Det vil si at dersom du kjøper aksjer i dette selskapet vil du bli deleier av denne leiligheten.  Noen ganger faller en aksje uten at verdiene i selskapet tilsier at denne bør falle. Dette kan være pga enkelte aksjonærer blir tvangssolgt, eller pga noen selger seg ut for å beholde andre aksjer. Det kan også være falske rykter eller et generelt fall i aksjemarked som skremmer aksjonærene til å selge aksjer for ikke å være eksponert mot aksjemarkedet. Dette kan føre til at selskapets aksjer faller til f.eks kr 70 pr. aksje. Noe som igjen tilsier at leiligheten til 1mill blir nå kun verdsatt til kr 700,000. Men vi vet at boligmarkedet så langt i år generelt har steget 3% og basert på salg i samme blokken, har leilighetene steget med 4% i år. Med andre ord, det er kun et spørsmål om tid før aksjene vil stige fra kr 70 pr.aksje til over kr 100 igjen. Med en gang den generelle panikken i markedet gir seg vil aksjen gå opp igjen. Slike ting skjer hele tiden i markedet. På kort sikt er markedet ekstremt påvirket av psykologien og følelsene i markedet. Slik som frykt, usikkerhet, grådighet osv… Men på lengre sikt vil de sanne verdiene i aksjen komme frem. En daytrader lever av disse daglige svingningene. Men en investor ser på det fundamentale og investerer på bakgrunn av verdiene og inntjeningen i selskapet nå og i fremtiden.

Enkelte personer går inn i aksjemarkedet for de tror det er mulig å tjene mye penger veldig raskt. Noe som også kan være mulig men da må du også øke risikoen betydelig. Da investerer du i selskaper som gjerne står ved kanten av konkurs eller som enda ikke tjener penger men det er en forventning til at de snart vil tjene mye penger. Men dersom du fokuserer på de store kjente internasjonale og solide selskapene som Coca Cola, Procter & Gamble eller McDonalds reduserer du risikoen betydelig. Du må selvfølgelig også her gjøre et minimum av bakgrunnsarbeid bare for å se at ikke selskapet er sterkt overpriset. Eller at det har skjedd noe virkelig fundamentalt galt i selskapet i det siste. Men slike markedsledende selskaper har som regel veldig gode muligheter for å opprettholde og øke inntjening pr.år. De har som regel mulighet og kapital til å kjøpe opp hvem og hva de måtte ønske og de beste forutsetninger for videre suksess. Aksjer kan være en langt tryggere, like trygg eller langt mer usikker investering enn eiendom. Alt etter hvilke selskaper du investerer i og din investeringsstrategi. Har du videre tro på at personer vil fortsette å pusse tennene i fremtiden. Ja så invester i Colgate som er markedsledende på tannkrem. Slike store selskaper er også relativt finanskrisesikre. Ved det mener jeg at de fleste av oss sluttet ikke å pusse tennene da krisen var som verst. Det er ikke her folk flest kutter når økonomien strammer seg til. Du venter heller gjerne med å kjøpe ny Mercedes eller kjøper ikke nytt boblebad. Du utsetter kanskje ferien til Thailand eller venter med å kjøpe ny Rolex. Men du slutter ikke å kjøpe tannkrem eller barberskum. Dette gjør at disse selskapene som tjener pengene sine på våre daglige vaner og nødvendigheter faller ikke like mye som de fleste andre. Flere av disse selskapene er nær 100 år gamle. De har opplevd krakk tidligere. De vet hvordan de skal håndtere slike kriser. De overlevde krakket i 1929, 1987, 2000, 2008 og de vil overleve mange flere. Aksjer kan være en av de tryggeste spareformene for pengene dine om du bare gjør et minimum av bakgrunnsarbeid og investerer i noen solide selskaper. Aksjer kan gi minst like god avkastning som en eiendomsinvestering og er som regel langt lettere å omsette. For ikke å snakke om langt mindre arbeid enn ved en eiendom.

Jeg sier ikke at noen skal velge aksjer over eiendom dersom de skal investere i noe. Men vurder begge alternativene. Gjør du dette har du langt bedre forutsetninger for å oppnå en bedre avkastning.


I never buy anything unless I can fill out on a piece of paper my reasons. I may be wrong, but I would know the answer to that. “I’m paying $32 billion today for the Coca Cola Company because…” If you can’t answer that question, you shouldn’t buy it. If you can answer that question, and you do it a few times, you’ll make a lot of money. Warren Buffett

Aksjer VS Eiendom

I Norge er det en utstrakt vitenskap at eiendom er en trygg investering som nesten alltid stiger i verdi. Spør hvem som helst. Alle vi si at eiendom er en trygg og god investeringsform. Aksjer der i mot er farlig og spekulativt. Vi hører hele tiden om hvordan aksjer faller og stiger fra dag til dag. Om hvordan noen tjener en formue mens andre taper en formue. For den gjennomsnittelige nordmann er aksjer noen skumle og risikofylte greier. Du kan være heldig å tjene penger men de fleste taper penger.  Har du 100,000 du ønsker å investere vil nok gjennomsnittet anbefale deg eiendom. Eiendom er trygt og gir god avkastning. Du tar bare dine 100,000 gearer femten ganger til du har 1,5mill og kjøper deg en leilighet. Ikke noe fare her. Kun 1,4mill i lån med ca 6% rente i snitt. Pluss 2,5% i dokumentavgift. Tinglysning av skjøte og pantobligasjon må også påberegnes. Etableringsomkostninger for lån og terminomkostninger forekommer også. Det skulle bare mangle at banken ikke skulle a kr 35 pr.måned for å trekke avdrag og renter fra kontoen din. Vi ser også bort i fra at du måtte låne disse 42,000 til dokumentavgift. Vi ser også bort i fra at etter at du hadde kjøpt leiligheten viste det seg å være fuktskader og andre feil og mangler som førte til en rettssaker som varte 1 år.  Vi ser også bort i fra at rettssaken førte til et forlik hvor du og selger måtte dekke halve kostnadene på 300,000 hver.

La oss gå tilbake til utgiftene kun relatert til eiendomskjøpet. Dette blir ca kr 42,000,-. 
Pluss de årlige kostnadene på 6% rente fra lånet på 1,4mill. Dette blir kr 84,000 pr. år i renter. Du kan også fort legge til 25,000-35,000 i året til forsikring, avgifter, felleskostnader osv… Med andre ord. Ca 110,000,- pr år bare for å holde leiligheten.  Det tilsvarer 7,3% av kostprisen på 1,5mill for leiligheten.  Du må også påberegne noen vedlikeholdsutgifter og fordele de 42,000 du allerede har betalt i utgifter ut over årene. Med andre ord du må minst ha 10%  verdiøkning fra kostpris pr.år kun for å dekke årlige utgifter på leiligheten. Leiligheten bør også leies ut for å få inn noen inntekter. Her risikerer du slitasje, personer som ikke betaler for seg, personer som ødelegger og personer som nekter å flytte. Det finnes skrekkeksempler på alle disse situasjonene og andre situasjoner. Du må også påberegne tid og utgifter til annonser, og visninger. Men du er heldig og får leid ut leiligheten for 8,000 i måneden i 3 år og velger å selge leiligheten etter 3 år. Eiendomsmegleren skal kun ha 75,000 for å selge leiligheten din. Etter 3 år får du solgt leiligheten for 1,8mill, minus 28% skatt på gevinst og utleie.  Men vi ser bort fra skatten og du sitter igjen med alle 300,000. Vi ser også bort i fra at leiligheten ikke var utleid i 3 måneder som det tok å selge leiligheten. Vi ser også bort i fra misforståelsen mellom eiendomsmegler og kjøper om hva budet som ble gitt på telefon egentlig var. Slik at vi kan se bort fra rettsaken som varte i 1 år og alle utgiftene til advokat og renter. For dette skal du vite. De fleste bud på eiendom blir gitt over telefon og eiendomsmeglere flest tar ikke opp disse samtalene. De kan heller ikke kreve inn pengene fra kjøper, dersom du og kjøper er uenige om kjøpsprisen. Dette blir din jobb å bevise i en rettssak at kjøper la inn bud på 1,8mill som eiendomsmegleren sa til deg og ikke 1,08 som kjøper mener han sa til eiendomsmegler.

Heldigvis for deg gikk alt med kjøp, utleie og salg helt smertefritt.

Inntekter utleie:  288,000
Inntekt salg leil: 300,000
Utgifter totalt 3 år: 450,000
Utgifter eiendomsmegler:  75,000
Totalt fortjeneste:  63,000,-

Med andre ord 4,2% avkastning på 3 år fra investeringsbeløpet på 1,5mill. Du ville fått bedre renter i banken over 3 år og langt mindre risiko.

Men slik ser ikke regnestykket til Olav og Kari Nordmann ut.  De har betalt ned ca 70,000 av lånet i løpet av disse 3 årene. Den største delen av renten og utgiftene er også betalt ned fordelt på disse 3 årene. Slik at når alt er betalt og ordnet opp i så står det ca kr 290,000,- på kontoen til Kari og Olav Nordmann.  Når naboen og kollegaene på jobb senere spør hvor mye de tjente på investeringen så svarer Olav “Ca 290,000 kroner”. Men vi vet at den egentlige fortjenesten var kun 63,000

Nå kunne du trukket fra en del på utgiftene og 28% på rentene. Men du måtte til gjengjeld betalt 28% av utleieinntekter og gevinst slik at det ville ikke hjulpet deg stort. 

Jeg har selv investert i leiligheter og leid dem ut slik at jeg kjenner til situasjonene relativt godt. Enkelte ganger går det smertefritt og du tjener godt. Men jeg har opplevd leietakere som ødelegger, som ikke betaler og som nekter å flytte. Dersom du er avhengig av inntekten fra leietakeren eller ikke har kapital til rettssaker kan dette virkelig tære på psyken. Noen tror sannsynligvis det er lett å luke ut denne typen leietakere men slikt er det ikke. De kommer med CV og lønnslipper og kan gjerne ha en inntekt på 30,000 utbetalt i måneden og allikevel ikke betale for seg. Jeg er fortsatt i en rettssak som har vart i over 1 år nå ang. mitt siste salg av en leilighet.

Jeg ønsker ikke å skremme noen fra å investere i eiendom med dette innlegget. Jeg ønsker kun å opplyse om hvilke farer, feller og utgifter som er relatert til eiendom. Eiendom er ikke så sikkert og så trygt som alle vil ha det til. Selvfølgelig eiendom kan gjerne være en god investering og over tid kan du tjene gode penger her. Men vær klar over at eiendom er ikke så sikkert og lukrativt som alle vil ha det til. Vær klar over at du kan ende opp i en situasjon du ikke hadde forventet og du kan ha uflaks. Uflaks og uventede situasjoner i eiendomsmarkedet betyr gjerne fra noen tusen til flere hundre tusen i ekstra kostnader og utgifter. Grunnen til dette er for du har sannsynligvis investert minst en million, Og sannsynligvis mer. Du har også sannsynligvis gearet egenkapitalen 10-20 ganger.

I mitt neste innlegg vil jeg prøve å forklare hvorfor aksjer ikke er så farlig og spekulativt som alle vil ha det til.

Don't stretch yourself too much with a mortgage. Buy within your means.. it's not worth the sleepless nights.
Sarah Beeny

I kind of hate to be the voice of doom, but I just can't see how prices can't go down. I think people have actually forgotten that property prices can decrease. There's this feeling that they just won't fall, but, of course, that's not true.
Sarah Beeny